۱۰ فرمان راهبردی که به شما کمک می کند تا با حوزه مسکن بیشتر آشنا شوید

بخش مسکن کشور با ۷ دهه سابقه برنامه ریزی، بخشی از کاستی‌های خود را مرتفع کرده است. با این‌حال فهرست بلند مشکلات این بخش، حاکی از ساختار متصلب سیاست‌گذاری در بخش مسکن است و به‌تبع، نوگرایی و نواندیشی در این خصوص را اجتناب ناپذیر می نماید.نگاهی به اهم مشکلات این بخش، گویای حاکم بودن رویکرد مکانیکی پروژه محور طی دهه‌های گذشته و کم‌رنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی است. در ادامه این مطلب و با آشنا شدن این مشکلات می توانید با حوزه مسکن بیشتر آشنا شوید.

چالش های متعدد در بخش مسکن:

• سهم بالای مسکن در هزینه خانوار؛
• نوسانات شدید بازار مسکن؛
• عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا؛
• ناکارآمدی نظام تأمین مالی مسکن؛
• بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن؛
• مالیات‌های غیرهدفمند و غیرمؤثر؛
• ناهماهنگی میان سیاست‌های توسعه شهری و سیاست‌های مسکن؛
• حضور کم‌رنگ انبوه‌سازی، صنعتی‌سازی و فناوری‌های جدید در بخش تولید؛
• خلاء اجاره‌داری حرفه‌ای؛
• نابسامانی بنگاه‌های معاملات املاک؛
• حجم بالای واحدهای مسکونی بی‌دوام در مناطق روستایی و بافت فرسوده؛
• ناکارآمدی برنامه‌های تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد؛
• سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن؛
• ساختار ناکارآمد هزینه- درآمد شهرداری‌ها؛
• ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان.
• نقش بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر اقتصاد؛
• ارتباط گسترده پیشیثن بخش مسکن؛
• سهم بالای بخش مسکن در سرمایه‌گذاری و اشتغال‌زایی؛
• حجم بالای ساخت و ساز در کشورهای همسایه و قابلیت صدور خدمات فنی و مهندسی ساختمان؛
• ظرفیت موجود در بافت‌های فرسوده شهری؛
• فراهم بودن بسترهای مقرراتی لازم برای توسعه نظام تأمین مالی مسکن؛
• بازگشت سریع و کم‌ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن؛
• الزام مقررات ملی ساختمان و استفاده از مجریان دارای صلاحیت؛
• درون‌زا بودن بخش و عدم اتکاء نهاده‌های تولید مسکن به خارج از کشور.

۱۰ فرمان راهبردی در حوزه مسکن:

1. اصلاح ساختار تولید
2. تعدیل نوسانات بازار مسکن
3. توازن در سیاست های عرضه و تقاضا
4. تقویت نظام تامین مالی
5. اجتناب از قیمت گذاری در دوران رونق
6. تعادل حوزه های زمین، مسکن و شهرسازی
7. مداخله دولت در مسکن اقشار کم در آمد
8. نوسازی و بهسازی بافت های نابسامان شهری
9. مسکن روستایی
10. ساماندهی مشاوران املاک

اصلاح ساختار تولید

قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از شیوه کارکرد سازندگان غیرحرفه‌ای است که از آنها تحت عنوان بساز و بفروش یاد می‌شود. متأسفانه، بساز و بفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی درباره علم ساختمان می‌باشند، به اصلی‌ترین تأمین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند.

در چنین شرایطی هر کس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن دارد؛ به گونه‌ای که بساز و بفروشی به شغل دوم برای بسیاری از افراد جامعه- به ویژه در دوره‌های رونق بازار مسکن- تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسئولیت‌پذیری اجتماعی می‌باشند.

بهبود این فرایند، مستلزم اقدامات گسترده‌ای است که در این میان، اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود. ضمن این که بهره‌مندی از ظرفیت تشکل‌های حرفه‌ای مسکن با تأکید بر روش‌های انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی می‌تواند بهره‌وری و کیفیت ساخت را تا حدود زیادی، بهبود بخشد.

تعدیل نوسانات بازار مسکن

بدون شک پاشنه آشیل این بخش، نوسانات بازار آن است. شاید سؤالی که در ذهن اکثر مردم باشد، چگونگی مواجهه دولت با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌باشد. یک جواب ساده ولی علمی به این سؤال این است که پیش‌نیاز جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، کنترل تورم عمومی کشور است؛ چرا که معنای ضمنی تورم، کاهش قدرت خرید پول است؛ بنابراین در شرایط تورمی، تداوم ثبات قیمت مسکن، فاقد منطق اقتصادی است. اما درباره چگونگی افزایش و واریانس آن، موضوع کمی متفاوت است. همان گونه که اشاره شد، ساخت و ساز در کشور ما عمدتاً از طریق اشخاص حقیقی و به صورت غیرحرفه‌ای صورت می‌پذیرد. سازندگان غیرحرفه‌ای بعد از مشاهده افزایش قیمت‌ها و سوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می‌نمایند. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته شده این گروه، ۲ سال بعد به بهره‌برداری می‌رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند (همانند وضعیت بازار در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴).

بنابراین می‌توان با ساخت و ساز حرفه‌ای و هدفمند و همچنین تجهیز پایدار منابع، تا حدودی از نوسانات بخش مسکن کاست.

در این راستا، دولت نیز می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های ضدادواری مالی و به ویژه پولی، از نوسانات بازار مسکن بکاهد؛ برای مثال، در هنگام شکل‌گیری رکود مسکن، اتخاذ سیاست تسهیل پرداخت وام مسکن و در هنگام شکل‌گیری رونق مسکن، ایجاد محدودیت برای وام مسکن، موجب کاهش نوسانات خواهد بود؛ از سوی دیگر نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن، نتوانسته است از کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار کاهنده نوسانات بازار، بهره‌برداری کند.

توازن در سیاست‌های عرضه و تقاضا

بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است. بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند متناسب با شرایط، به وسیله سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هر دو صورت پذیرد. در دولت نهم و دهم، تأکید بیش از حدی بر سیاست‌های سمت عرضه صورت پذیرفت؛ به گونه‌ای که سیاست‌های سمت تقاضا به محاق رفت. در همین راستا، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن، روند نزولی یافت. این مسئله علاوه بر کم‌رنگ نمودن اصلی‌ترین کارکرد نظام تأمین مالی مسکن- که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون عدم توان در سمت عرضه و تقاضا را به همراه داشته است.نکته دیگری که در این باره، قابل طرح است، توازن نداشتنِ مساحت واحدهای مسکونی در سمت عرضه و تقاضا است! الگوی ساخت وساز (عرضه) در کشور به دلایلی چون مقررات شهرسازی، تمایلات سرمایه‌گذاری، عدم شفافیت اطلاعاتی و … با الگوی تقاضای مسکن، تناسبی ندارد؛ به گونه‌ای که سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای با مساحت کم‌تر، تطبیق دهد.

نتیجه طبیعی چنین وضعیتی این است که سمت تقاضا، به ویژه با توجه به توسعه نیافتنِ بازار تأمین مالی در بخش مسکن و سهم اندک تسهیلات خرید مسکن از کل قیمت مسکن، با مشکل مواجه است. سازندگان نیز به دلیل سختی فروش واحدها، با حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبرو می‌شوند.

تقویت نظام تامین مالی

نظام تأمین مالی مسکن، مشکلات عدیده‌ای دارد: عدم انعطاف تسهیلات بانکی، خلاء بانک توسعه‌ای مسکن، عدم نهادسازی جهت پس‌انداز مسکن، فقدان رقابت در بخش تأمین مالی مسکن، نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی، سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، بخشی از مشکلات در این حوزه می‌باشند که نیازمند توجه دولت و به ویژه بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و امور دارایی است.

اجتناب از قیمت گذاری در دوران رونق

این مسئله می‌تواند به وسیله سیاستگذاران، در جامعه حمایت از مصرف‌کننده مورد توجه و بهره‌برداری قرار گرفته و با توسل به راه‌های میانبری چون قیمت‌گذاری، با ظواهر و معلول‌های تورم برخورد نماید.

متأسفانه در دوره‌های رونق بازار مسکن، متولیان این بخش با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و رسانه‌ها، به منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن مواجه می‌شوند که می‌تواند موجبات کاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روی آوردن به برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی در بازار مسکن گردد.نگاهی بلندمدت به سیاست‌های مداخله قیمتی دولت در بازار خرید یا اجاره مسکن، حاکی از آن است که این سیاست‌ها، پس از مدتی به ضد خود تبدیل شده و باعث شکل‌گیری یک سیکل با ماهیت باخت- باخت میان سمت عرضه و تقاضا می‌شود. در نتیجه قیمت‌گذاری در حوزه مسکن را می‌توان به نوشاندن آب شور به فرد تشنه، تشبیه نمود که هرچند به طور موقت، موجب کاهش عطش می‌شود؛ ولی پس از مدتی موجب تشدید تشنگی می‌شود.

توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست‌های اقتصادی می‌توانند کارکردی دوگانه داشته باشند؛ به طوری که کثیری از سیاست‌ها که در کوتاه‌مدت برای عموم مردم خوشایند می‌کنند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می‌گذارند و برعکس.احتمالاً برای بسیاری از مردم ، ملموس نخواهد بود که بسیاری از مشکلات، از همان سیاست‌های اقتصادی نشأت می‌گیرد که برایشان خوشایند بوده است و در مقابل منافع اقتصادی که می‌برند، نتیجه همان سیاست‌های اقتصادی است که گاه برایشان چندان خوشایند نبوده است.نیم‌نگاهی به تجارت موجود، حاکی از آن است که پیش‌نیاز توسعه، شکل‌گیری عقلانیت بلندمدت اقتصادی است. درست به همین دلیل است که کشورهای توسعه‌یافته به این بینش دست یافته‌اند که برخوردهای احساسی و عوام‌پسند، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصادی نیست و بر همین مبنا، سیاستی مانند قیمت‌گذاری، چندین دهه است که از چرخه سیاستگذاری بخش مسکن در این کشورها حذف شده است و بجای آن سیستمهای اطلاع رسانی تخصصی برای مشاورین املاک ایجاد شده که با توجه به سابقه ملکها و بازسازیهای انجام شده روی آنها و ایرادات و مزایا بصورت تخصصی با نیاز روز قیمت گذاری کارشناسانه صورت میگیرد.

تعامل حوزه‌های زمین، مسکن و شهرسازی

رواج فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین شهری، سوق یافتن کم‌درآمدها به حاشیه‌نشینی، اتکای نظام درآمدی شهرداری‌ها به درآمد حاصل از تغییر کاری و فروش تراکم عدم توجه طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها به مناطق پیرامونی، تغییر متناوب و مستقل سیاست‌های زمین، مسکن و شهرسازی، ناکارآمدی نظام مالیاتی، بالا بودن سهم زمین در هزینه تولید، ناکارآمدی نظام مدیریت زمین و برنامه‌ریزی شهری و … تا حدود زیادی ناشی از تعامل ناکافی (گاه تاقبل) نظام تصمیم‌سازی و سیاستگذاری در حوزه‌های زمین، مسکن و شهرسازی است.در طی چند دهه گذشته، نظام برنامه‌‌ریزی و کنترل شهری نتوانسته است به ساختار بهینه‌ای در حوزه زمین، مسکن و شهرسازی دست یابد. در چنین شرایطی، بازتعریف وظایف نهادهای ذی ربط، اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد.

مداخله دولت در مسکن اقشار کم درآمد

ساختار اقتصادی کشور، تقاضای مؤثر مصرفی طبقه متوسط را برای خرید  آپارتمان، تضعیف نموده و کم‌درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوایج ضروریی کرده است.

همان طور که در فصول پیشین اشاره شد، طول دوره انتظار برای تملک مسکن برخی از اقشار ضعیف جامعه تا یک قرن می‌رسد! در چنین شرایطی نمی‌توان تأمین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و به تبع، کمک دولت برای تأمین مسکن دهک‌های ۱ تا ۳ جامعه اجتناب‌ناپذیر است. توجه به این نکته حائز اهمیت است که طرح مسکن مهر را می‌توان جایگزینی برای مسکن حمایتی (اقشار متوسط) و نه مسکن اجتماعی (اقشار ضعیف) دانست؛ از این رو، با وجود احداث ۳. ۲ میلیون مسکن مهر شهری، خلاء مسکن اجتماعی، همچنان احساس می‌شود. به نظر می‌رسد برنامه تأمین مسکن کم‌درآمدها باید با برنامه‌های رفاه و تأمین اجتماعی هم‌پیوندی داشته باشد.

نوسازی و بهسازی بافت‌های نابسامان شهری

هرچند گستردگی بافت فرسوده در کشور، حاکی از حجم مشکلات در این خصوص، با این حال، بافت‌های نابسامان شهری، با برخورداری از امکانات زیربنایی و روبنایی و همچنین هویت محله‌ای، یک ظرفیت انکارناپذیر در حوزه مسکن و شهرسازی کشور به شمار می‌رود. آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مدنظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار، عمدتاً کالبدی بوده و عناصر اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، حقوقی، طبیعی و انسانی در آنها کم‌رنگ می‌باشند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص است. متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرایم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان‌دهنده لزوم ورود چند بعدی به این مسئله است.

مسکن روستایی

حدود ۶ میلیون خانوار، در نقاط روستایی سکونت دارند. بر اساس سرشماری عمومی نفغوس و مسکن در سال ۱۳۹۰، حدود ۹ درصد از این خانوارها در مسکن استیجاری ساکن هستند. همچنین سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای روستایی حدود ۱۶ درصد است. بر این اساس و در یک مقایسه کمی شاید بتوان وضعیتِ مسکن روستایی را بهتر از مسکن شهری ارزیابی نمود؛ با این حال نباید از نظر دور داشت که عمده مشکلات مسکن روستایی از نوع کیفی بوده و متفاوت از آن چیزی است که در مسکن شهری بروز می‌نماید.

کیفیت پایین مسکن در روستاها، عدم تفکیک مناسب فضای سکونت خانوار از فضای معیشیت و کار، عدم وجود اطلاعات مکفی در رابطه با مسکن روستایی و خانوارهای ساکن در روستاها، عدم انطباق نظام پرداخت تسهیلات مسکن روستایی با ویژگی‌های مکانی و اقتصادی و اجتماعی خانوارها، تقاضای شهرنشینان برای خانه دوم در برخی مناطق روستایی، فاقد سند بودن واحدهای مسکن روستایی و … گوشه‌ای از مشکلات مسکن روستایی کشور است.

ساماندهی مشاوران املاک

واسطه‌گران و دلالان بازار مسکن، مؤثرترین عامل ارتباط عرضه و تقاضا در این بازار به حساب می‌آیند. بر این اساس تصحیح رویه‌ها و مقررات حاکم بر فعالیت‌های این صنف می‌تواند کمک شایانی در بهبود عملکرد بازار مسکن داشته باشد. بر این مبنا برخی اصلاحات، ضروری به نظر می‌رسد. لذا در عین حال که هیچ معامله ایی بدون حضور و رعایت حقوق مشاور املاک و داشتن قرارداد مشاوره همچون بازارهای پیشرفته دنیا ، نباید صورت گیرد موارد ذیل بهتر است با این فرض صورت گیرد

اول: بخشی از حق‌الزحمه مشاوران املاک، موکول به ثبت نهایی معامله در دفتر ثبت اسناد گردد؛ دوم: تجمیع مشاوران املاک و تشکیل برندهایی با عنوان شرکت‌های زنجیره‌ای املاک صورت پذیرد:؛ سوم: نقش مشاوران املاک به گونه‌ای اصلاح شود که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری، قابلیتِ ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، فنی و … را به متعاملین داشته باشند؛ چهارم: نرخ‌های حق‌الزحمه مشاوران املاک و نحوه اخذ آن در سراسر کشور بر اساس شرایط بازار و خدمات ارایه شده ساماندهی شود؛ پنجم: با رفع کاستی‌های سامانه ثبت معاملات و املاک در سراسر کشور، ثبت همه قراردادها اعم از اجاره، خرید و فروش، پیش‌فروش و … دارای الزام قانونی گردد. ششم: آزمون ورودی متشکل از موضوعات حقوقی، فنی، اقتصادی، رایانه‌ای و مالیاتی برای اخذ پروانه کسب مشاوران املاک، صورت پذیرد؛ هفتم: رتبه‌بندی مشاوران املاک صورت پذیرد؛ هشتم: دانشگاه‌ها و مراکز تحقیقاتی، تشویق به برگزاری دوره‌های تخصصی کارشناسی و تحصیلات تکمیلی در رشته املاک و مستغلات گردند. علاوه بر موارد یادشده، برخی از صاحب نظران اعتقاد دارند که می‌بایست ساختار حاکم بر بنگاه‌های معاملات ملکی به گونه‌ای اصلاح شود که یک مشاور املاک، مدافع حقوق یکی از طرفین معامله باشد؛ این موضوع، با رویکردی آرمانی، صحیح به نظر می‌رسد؛ با این حال، با محدودیت‌های حقوقی، اقتصادی و فرهنگی حاکم بر بازار مسکن ایران، همخوانی ندارد.

نتیجه گیری:

پیش ‌نیاز اتخاذ یک برنامه ریزی راهبردی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن، شناسایی ادوار این بازار است. پس از شناسایی دوره های رونق و رکود، سوالی که شکل می گیرد، نحوه مواجهه و اتخاذ سیاست بهینه با هدف حداکثرسازی سود است. تجارت گذشته، حاکی از آن است که چنانچه فردی با لحاظ اصول سرمایه گذاری، اقدام به ورود و خروج به هنگام در بازار مسکن نماید، می تواند بیش از سود نرمال بازار، کسب سود نماید و مثل تمامی سرمایه گذاریهای مالی چون بورس و … نیاز به زیرساختهای اطلاعاتی و حضور مشاورین املاک مجرب و آزموده برای مشاوره میباشد.