از جزئیات قانون عقب‌نشینی ساختمان چه میدانید؟

قانون عقب‌نشینی ساختمان در زمان اجرای طرح‌های شهرداری

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند.

شهرداری‌ها، هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.

در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد. ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید یک ملک می‌کنند و پس از مدتی متوجه می‌شوند که آن منطقه درمحدودۀ طرح‌های نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیان‌های بسیاری می‌شوند.

قانون در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک در نظر گرفته است؟ آیا مالک می‌تواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری سر باز زند؟ چگونه باید از قرار گرفتن ملکی در محدودۀ طرح‌های شهرداری اطلاع پیدا کرد؟

در این مقاله رویال بلاگ سعی می‌کنیم با بررسی دقیق و جزئی قوانین عقب‌نشینی ساختمان، به این سوالات پاسخ دهیم.

قانون عقب‌نشینی ساختمان

فهم متون و اصطلاحات قانونی و در کل زبان حقوقی، برای بیشتر مردم دشوار است. به همین دلیل سعی می‌کنیم به زبان ساده و بدون وارد شدن به مباحث تخصصی حقوقی، مهمترین موارد قانون عقب‌نشینی ساختمان را بررسی کنیم.

قانون عقب‌نشینی ساختمان در زمان اجرای طرح‌های شهرداری

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند. این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح‌های عمرانی قرار دهید. پس مقاومت در این زمینه فایده ندارد.

در واقع قانون به شما اجازه نمی‌دهد که به خاطر منافع شخصی خود، جلوی طرحی را که منافع عمومی در پی خواهد داشت، بگیرید. بهتر است روشی پیدا کنید که از این عقب‌نشینی متضرر نشوید. برای پیشگیری از ضرر و زیان، به نکات زیر دقت کنید:

• بر اساس قانون، هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرح‌های عمرانی مالکی را مجبور به تسلیم ملک کند و یا به ملکی خسارتی وارد کند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.
• خسارت ممکن است به اعیان یا به عرصۀ ملک وارد شده باشد. منظور از اعیان ساختمان و بنا است و عرصه به معنای زمین ملک است.
• در هنگام وارد شدن خسارت به اعیان، کارشناسان میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین می‌کنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
• در مورد خسارت به عرصه، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را تصرف می‌کند، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می‌شود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد.
• اگر مبلغ به‌دست‌آمده، بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد، بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.
• پس از تعیین مبلغ، شهرداری موظف به پرداخت خواهد بود.

شهرداری برای مالکانی که با طرح‌های عمرانی همکاری می‌کنند و بخشی از ملک خود را در راستای اجرای این طرح‌ها از دست می‌دهند، مزایایی در نظر گرفته است.

• در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
• برای برخی املاک تخفیف‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

نکتۀ مهم دیگری در این زمینه وجود دارد که نیازمند توجه بسیار است. برخی مواقع افراد از طرح‌های شهرداری اطلاع حاصل می‌کنند و قبل از اجرای طرح‌ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می‌پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب‌نشینی ملک می‌کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه‌ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک نمی‌تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصاً به تخریب و عقب‌نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است. در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه‌ای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبانۀ مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح‌های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.

عقب‌نشینی ساختمان در هنگام نوسازی

گاهی اوقات در هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروانۀ ساخت، با دستور عقب‌نشینی ساختمان مواجه می‌شوید. این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که در نقشه‌های آیندۀ شهرداری، تصمیم برای تعریض معابر منطقۀ شما وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحلۀ اجرا نزدیک نشده است. در واقع شما قبل از اقدام شهرداری، تصمیم به نوسازی بنای خود گرفته‌اید. این مسئله به خصوص دربارۀ ملک‌هایی که در کوچه‌های باریک قرار دارند زیاد پیش می‌آید.

برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، نکات زیر را در نظر داشته باشید:

• هنگام مراجعه برای دریافت پروانۀ ساخت، کارشناسان مقدار عقب‌نشینی ملک را، که برای تعریض معابر لازم است تعیین می‌کنند.
• در این هنگام، ابعاد و محدودۀ ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می‌شود.
• مقدار عقب‌نشینی تعیین‌شده حتماً باید در زمان ساخت رعایت شود.
• در صورت رعایت نکردن محدوده، پس از پایان ساخت دچار مشکلات فراوانی خواهید شد.
• در صورت بروز تخلف در زمینۀ عقب‌نشینی ملک، شهرداری گواهی پایان کار را صادر نخواهد کرد و در صورت نبود این گواهی، دریافت سند ممکن نخواهد بود.
• طبق قانون، شهرداری مالک کوچه‌ها و معابر عمومی است. بنابراین اگر در هنگام ساخت از حدود عقب‌نشینی عبور کنید، در واقع در املاک شهرداری دخل و تصرف کرده‌اید.
• شهرداری می‌تواند برای تخریب ملکی که از حدود عقب‌نشینی عبور کرده است اقدام کند و یا جریمه‌ای برای مالک متخلف در نظر بگیرد.
• تصمیم در زمینۀ تخریب یا جریمه، به نظر کارشناسان شهرداری و بررسی کمیسیون‌های مربوطه بازمی‌گردد.

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب‌نشینی ساختمان

قبل از اینکه طرح‌های شهرداری به مرحلۀ اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح‌های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می‌شود. به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن‌ها در محدودۀ طرح قرار گرفته است، نامه‌هایی ارسال می‌کند. از طریق این نامه‌ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می‌شوند. در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می‌کنند و با مالکان صحبت می‌کنند.

متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می‌کند. این مورد به خصوص در سال‌های اخیر به وفور مشاهد می‌شود. برای افراد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملکی را خریداری می‌کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.

• لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می‌توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.
• داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آیندۀ شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.

جمع‌بندی

• هنگامی که ملکی در محدودۀ طرح‌های شهرداری قرار می‌گیرد، مالک موظف به همکاری با این نهاد است.
• بهای ملک و یا خسارتی که به عرصه و اعیان ملک وارد می‌شود، توسط کارشناسان تعیین خواهد شد و شهرداری موظف به پرداخت این بها خواهد بود.
• در برخی موارد شهرداری تسهیلاتی برای مالکانی که ملک آن‌ها در محدودۀ طرح‌های عمرانی قرار گرفته است در نظر می‌گیرد.
• این تسهیلات شامل اعطای مجوز تراکم اضافه و تخفیف‌های مالیاتی می‌شود.
• در صورتی که قبل از صدور دستور تخریب توسط شهرداری اقدام به بازسازی ملک خود کنید، برای مقدار عقب‌نشینی ساختمان بهایی دریافت نخواهید کرد.
• اگر در زمان بازسازی بنا، شهرداری دستور به عقب‌نشینی ساختمان داده باشد، مالک ملزم به رعایت حدود تعیین‌شده خواهد بود.
• عدم رعایت حدود منجر به تخریب ملک یا تعیین جریمه خواهد شد.