فروش ملک ولنجک،خرید آپارتمان ولنجک،املاک رویال
تکمیل دوره رکودی مسکن بر اساس پارامترهای سه گانه
مرداد ۷, ۱۳۹۴
نمایش همه

بررسی دورنمای بازار مسکن ۹۶

Facade of singe-family house with beauty garden

فعالان بازار مسکن از همه طیف‌ها (سرمایه‌گذار، سازنده و متقاضیان خرید و فروش ملک)، در آستانه ورود به سال ۹۶، با دو نقطه تاریک مواجه شده‌اند که اگر مختصات جامع درباره «بقایای آثار منفی رفتارهای غلط گذشته در بخش مسکن و ساختمان، تغییرات محسوس یک سال اخیر در بخش و همچنین نسخه صحیح و زودبازده برای تحول مثبت در این بخش»، روشن شود و در اختیار آنها قرار بگیرد، شانس رونق در این بازار تقویت خواهد شد.

عنوان مطلب ۱

Fotolia_28750115_Subscription_XXLرادیو سهام: حسین عبده‌تبریزی در بررسی‌هایی که درباره نمای بازار مسکن ۹۶ و نحوه دستیابی به رشد مثبت بخش مسکن و رونق غیرتورمی در این بخش انجام داده، ۷ مسیر صحیح و جایگزین رویه‌های گذشته، برای تحقق این هدف معرفی کرده است. رشد مثبت بخش مسکن مشروط به جهت‌دهی اقدامات برای تامین نیاز مسکن خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نیاز روستاییان و همچنین مخاطبان مسکن اجتماعی (دو دهک اول)، حاصل خواهد شد. برای این منظور، توقف روند منفی رشد بخش مسکن، در گرو ادامه اقدامات مثبت برای تقویت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز مصرف‌کننده‌ها (و نه سفته‌بازها) است. به گزارش دنیای اقتصاد ، مسیرهای تضمین‌کننده این هدف‌گذاری شامل «ترغیب بانک‌ها به راه‌اندازی بازار تسهیلات رهنی خرید مسکن به‌عنوان بازار کم‌خطر اعتباری»، «افزایش سقف تسهیلات و کاهش مبلغ سپرده‌گذاری برای وام خرید»،‌ «تسری ساختار جذاب وام یکم به وام نوسازی بافت فرسوده»، «تامین اعتبار بودجه‌ای برای اجرای مسکن اجتماعی برای حاشیه‌نشین‌ها»، «توسعه بازار رهن ثانویه از طریق فروش اوراق رهنی به سرمایه‌گذاران خارجی‌» و «راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن مشابه صندوق یکم» است.
نتایج مکتوب تحقیقات حسین‌ عبده‌تبریزی درباره روند گذشته، حال و آینده بازار مسکن با تاکید بر پرهیز از رفتارهای غلط گذشته سرمایه‌گذاران، به شرح زیر است:

نرخ منفی بخش مسکن؛ اقدامات انجام‌شده و پیشنهادهای جدید

طی ۲۰ سال ۹۵-۱۳۷۵، تعداد جمعیت به‌طور متوسط هر سال ۴۳/ ۱ درصد رشد کرد، اما به دلایل متعدد تعداد خانوار هر سال ۴۴/ ۳ درصد رشد کرد، و فراتر از آن تعداد واحدهای مسکونی بدون‌ احتساب خانه‌های خالی هر سال ۸۸/ ۳ درصد رشد کرد. در دولت قبل، سرمایه‌گذاری مازاد در این بخش بدون احتساب مسکن مهر هم، به‌ ارزش افزوده‌ عمده‌ای در این بخش انجامید. متاسفانه این مازاد سرمایه‌گذاری که از سفته‌بازی و تبدیل مسکن به وسیله‌ پس‌انداز (به اتکای درآمدهای نفتی عمده) ریشه می‌گرفت، صرفا روی واحدهای گران‌قیمت‌تر در شهرهای بزرگ متمرکز شد. مثلا، فقط در سال ۱۳۹۰ در شهر تهران (بدون مسکن مهر) برای ۲۳۳ هزار واحد مسکونی پروانه‌ها‌ی ساختمانی جدید صادر شد.
قیمت واحدهای آپارتمانی بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ در شهرها به میزان ۸۰۰ درصد شبیه به قیمت زمین و بیشتر از اجاره‌بها (به میزان ۶۰۰ درصد) افزایش یافت. در تشکیل سرمایه‌ ناخالص، سهم بخش ساختمان از حدود ۵۰ به ۷۱ درصد در سال ۱۳۹۲ رسید. سهم اشتغال بخش ساختمان نیز از حدود ۱۲ به ۱۶ درصد از اشتغال کل افزایش یافت، اما طی همین دوره‌ رشد، مالکیت واحدهای مسکونی به‌رغم اجرای پروژه مسکن مهر از نزدیک ۷۰ به ۶۴ در صد کاهش یافت. متوسط قیمت واحدهای مسکونی خانوار‌های ایرانی که در سال ۱۳۸۳ معادل ۵/ ۴ برابر درآمد سالانه‌ آنها بود، در سال ۱۳۹۲ به ۱۲ برابر رسیده بود. این به معنای بیش از ۳۰ سال انتظار برای خانه‌دارشدن بود. در هیچ دوره رونق بخش ساختمان از نظر طول دوره‌ زمانی و میزان مبلغ معادل دوره‌ یادشده نبوده است. هرگز در تاریخ مالی معاصر، همچون دوره‌ احمدی‌نژاد، بازار ساخت‌وساز دوره‌های کسب سود آسان در چنین وسعت گسترده‌ای را تجربه نکرده بود. حاصل پیشی‌گرفتن نرخ رشد ساخت از نرخ رشد جمعیت طی دو دهه‌ قبل، اکنون با احتساب خانه‌های خالی، تعداد خانوار و تعداد واحدهای مسکونی هر دو را مساوی و به حدود ۵/ ۲۳ میلیون واحد رسانده است، اما این تساوی به معنای تعادل در بخش مسکن نیست، چرا که اولا ۶۵۰ هزار ازدواج سالانه، هر سال چند صد هزار تقاضای خانه‌اولی‌ها را به بازار روانه می‌کند و ثانیا تعداد بدمسکن‌ها که در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و روستاها زندگی می‌کنند ایجاب می‌کند که برای جمعیت ۱۹ میلیونی این بافت‌ها (حداقل ۵ میلیون واحد مسکونی) فکر جدی شود و هزینه‌های نسبتا سنگینی صرف اصلاح و نوسازی این بافت‌ها ‌شود.

به این ‌گونه در شرایطی که با حدود ۸/ ۱ میلیون خانه‌ خالی عمدتا‌ گران‌قیمت در شهرهای بزرگ – که بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار پول را حبس کرده و به تنگنای اعتباری جاری انجامیده‌- روبه‌رو هستیم، کشور به شدت به منابع مالی جهت تامین واحدهای کوچک ارزان‌قیمت برای خانه‌اولی‌ها و بازسازی بافت‌های فرسوده نیازمند است؛ در حالی که در شهر تهران ظرف چهار سال (۸۹ تا ۹۲) برابر ۲۳ درصد کل واحدهای مسکونی موجود در شهر، ظرفیت مسکونی ایجاد شد و در مقابل موجودی ۱۰۰ مسکن فقط ۸۶ خانوار ‌وجود دارد، هنوز در تهران پروانه‌ ساختمانی واحدهای گران‌قیمت بیشتر صادر می‌شود. یعنی، عرضه کماکان سفته‌بازانه است، در حالی که تقاضا مصرفی شده است.

وزارت راه و شهرسازی با تشخیص نسبتا دقیق کانون‌های مشکل‌ساز، عمدتا بر بازسازی بافت‌های فرسوده تاکید کرده و تلاش کرده با افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن، معاملات مسکن را رونق دهد و ضمن پرهیز از دامن‌زدن به معاملات سوداگرانه‌ بخش، معاملات مصرفی مسکن را به حالت عادی برگرداند. از هنگام تشکیل دولت یازدهم، تعداد معاملات واحدهای مسکونی، بدون افزایش قیمت، افزایش یافته و برای مثال در شهر تهران هر سال به‌طور متوسط ۱۵۰ هزار معامله ثبت شده است. اینکه ۵۴ درصد این معاملات مربوط به واحدهای کوچک‌تر از ۸۰ مترمربع و کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان بوده است، بیانگر آن است که این معاملات عمدتا مصرفی بوده و برای سرمایه‌گذاری نیست. ظرف ۱۸ ماه گذشته، تعداد حساب‌های افتتاحی صندوق یکم ۱۲۵ هزار فقره بوده که به معنای تقاضای جدید در بازار ظرف ماه‌های آینده خواهد بود. در بانک مسکن، طی ۹ ماه سال ۱۳۹۵ نسبت به دوره‌ مشابه در سال ۹۴، حجم ریالی تسهیلات ساخت مسکن ۱۰۰ درصد و تسهیلات خرید مسکن نیز ۸۳ درصد رشد کرده است. پیش‌بینی آن است که این روند ادامه یابد. بی‌شک در بخش مسکن مصرفی به شرایط عادی نزدیک شده‌ایم.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *